Sachverständiger im Bauwesen – die Leistungen und Kosten eines Baugutachters

Allein bei neuen Doppel- und Einfamilienhäusern gibt es durchschnittlich knapp über 20 Baumängel pro Objekt. Das ist das Ergebnis der Baumängel-Studie 2019 des Instituts für Bauforschung. Die Studie findet alle vier Jahre statt und weist seit Langem einen ähnlich hohen Wert aus.

Für Laien sind diese Mängel oft nicht zu erkennen. Wer sich bei der Abnahme eines Neubaus oder dem Kauf eines neuen Hauses schützen will, braucht daher kompetente Hilfe. Am besten begleitet ein Sachverständiger für das Bauwesen den Bau, spätestens aber die Abnahme oder Objektbesichtigung.

Diese Experten übernehmen dazu noch weitere wichtige Aufgaben rund ums Bauen und Immobilien.

Die wichtigsten Leistungen Sachverständiger für das Bauwesen

Bausachverständige arbeiten für Bauherren, Käufer und Verkäufer von Immobilien gleichermaßen. Immobilienverkäufer können sich von ihnen verschiedene Gutachten zur Immobilienbewertung erstellen lassen. Durch solche Kurz- oder Vollgutachten erhalten die Verkäufer eine fundierte Grundlage für Preisverhandlungen zu ihrem Objekt.

Umgekehrt kann ein Sachverständiger im Bauwesen für Käufer beziehungsweise Kaufinteressenten ähnliche Dienste leisten. Dann begleitet er bei Besichtigungen, achtet auf Mängel oder Schäden, kalkuliert Kosten für Reparaturen oder Sanierungen und beurteilt, ob ein Objekt seinen Preis wert ist.

Die Dienste der Experten schützen Immobilienkäufer aber nicht nur vor späteren bösen Überraschungen. Bausachverständige beraten ebenso zu den Realisierungsmöglichkeiten und Kosten geplanter Umbauten am Objekt.

Sachverständiger im Bauwesen als Baubegleitung

Eine Baubegleitung beginnt meist schon in der Planungsphase. Die Sachverständigen prüfen dann zunächst, ob die Planung dem aktuellen Stand der Technik entspricht. Während des Baus kontrollieren die Experten dann regelmäßig alle Gewerke, sorgen für die unmittelbare Beseitigung von Mängeln und beugen damit Bauschäden vor.

Laut Baumängel-Studien entstehen rund die Hälfte von Baumängeln oder -schäden bereits in der Rohbauphase. Werden sie hier rechtzeitig erkannt, lassen sie sich noch einfach und schnell beheben. Nach Bauabschluss sprengen notwendige Reparaturen leicht das Budget der Hausbesitzer.

Gewährleistungsansprüche gegenüber Baufirmen müssen dann oftmals erst noch abgeklärt werden und nicht selten endet das in Rechtsstreitigkeiten. Dieses langwierige und teure Prozedere kann ein Sachverständiger für das Bauwesen durch seine Baubegleitung verhindern.

Baugutachten und Schadens- oder Schiedsgutachten bei Streit um Baumängel

Wer ohne Baubegleitung gebaut hat und später Mängel oder Schäden feststellt, benötigt in den Auseinandersetzungen mit den Bauunternehmen die Bausachverständigen oftmals ohnehin.

Spätestens wenn der Streit vor Gericht geht, sind die Gutachten der Sachverständigen gefragt, um die eigenen Ansprüche rechtssicher vorzubringen.

Lange Gerichtsprozesse können jedoch auch vermieden werden, wenn sich beide Seiten auf ein Schiedsverfahren und einen unabhängigen Schiedsgutachter einigen. Diese Rolle übernimmt dann ein Sachverständiger für das Bauwesen. Sein Schiedsgutachten und seine Regulierungslösung werden dann für beide Parteien bindend.

Weitere Leistungen der Sachverständigen

Ob Verkauf oder Vermietung: Die jeweiligen Verträge müssen präzise Angaben zur Wohnfläche enthalten. Deren Berechnung ist in der Praxis meist schwieriger als gedacht. Es gibt dazu sogar eine DIN-Norm und eine Wohnflächenverordnung (WoFlV). Um hier alle Vorgaben zu erfüllen, gibt es die exakte Wohnflächenberechnung von den Sachverständigen.

Sie übernehmen weiterhin die Energieberatung für energetische Sanierungsmaßnahmen oder die Ausstellung von Energieausweisen. Diese müssen Verkäufer und Vermieter seit 2014 vorlegen, wenn sie ein Objekt verkaufen oder neu vermieten wollen.

In den Ausweisen dokumentiert ein Sachverständiger für das Bauwesen die energetischen Kennwerte eines Objekts, dessen Energiebedarf und die Emissionen der Immobilie. Käufer wie Mieter erhalten dadurch einen ersten Eindruck zu den Energiekosten des Objekts oder auch zum Umfang des energetischen Sanierungsbedarfs.

Welche Ausbildung bringt ein Sachverständiger im Bauwesen für seine Aufgaben mit?

Der Titel Bausachverständiger oder Sachverständiger für das Bauwesen ist nicht geschützt. Die Aufgaben der Sachverständigen erfordern jedoch umfangreiche Kenntnisse in vielen verschiedenen Bereichen von Baubiologie über Bauchemie bis hin zur Bauphysik.

Es gibt hier Generalisten zum Beispiel für eine Baubegleitung oder Spezialisten etwa für Schimmelanalysen. Bei der Auswahl eines kompetenten, seriösen Sachverständigen sollte auf dessen Qualifikationen oder Titel geachtet werden:

  • staatlich anerkannter Sachverständiger im Bauwesen
  • von einer Kammerorganisation öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • durch einen qualifizierten Sachverständigenverband anerkannte Experten
  • zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder DIN ISO 9001:2008

Hier gibt es Hilfe bei der Suche nach qualifizierten Bausachverständigen

Ein Sachverständiger für das Bauwesen sollte aber nicht nur kompetent und offiziell anerkannt sein. Genauso viel Bedeutung kommt seiner Unabhängigkeit zu. Die Wahl eines Sachverständigen sollte deswegen niemals auf Empfehlung eines Beteiligten – zum Beispiel des Architekten – erfolgen.

Unabhängige Bausachverständige können diese Organisationen nennen:

  • der Verband Privater Bauherren oder der Bauherren-Schutzbund
  • der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e. V. und auch
  • Dekra, TÜV oder Verbraucherzentralen

Lohnt es sich, einen Bausachverständigen zu engagieren?

Das Engagement lohnt sich in jedem Fall, denn Mängel und Schäden am Bau sind mit hohen Kosten für die Beseitigung verbunden. Nach Untersuchungen der Dekra bewegen sich die Kosten dafür in zwei Drittel der Fälle zwischen 1000 und 5000 Euro. Bei einem Viertel stiegen die Kosten schon in einen Bereich zwischen 5000 und 15.000 Euro.

Jeden Zehnten kosteten Baumängel und -schäden später sogar zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Ein Sachverständiger im Bauwesen ist nicht günstig. Aber seine Rechnung fällt im Vergleich zu den Kosten für die Behebung schon kleiner Schäden immer noch moderat aus.

Das kostet ein Sachverständiger für das Bauwesen

Die Kosten eines Bausachverständigen hängen immer von der jeweils gewünschten Leistung ab. Stundenhonorare bewegen sich meist zwischen 100 und 200 Euro zuzüglich Auslagen. Eine einfache Immobilienbewertung beziehungsweise ein Kurzgutachten gibt es schon für überschaubare Beträge zwischen 100 und 500 Euro je nach Objekt.

Ein umfangreiches Vollgutachten schlägt mit 1000 bis 2000 Euro zu Buche. Besonders bei hochwertigen Immobilien lohnt sich aber auch diese Ausgabe, um zu einer ausführlichen, fundierten Immobilienbewertung zu gelangen.

Die reine Kaufberatung ohne Gutachten erfordert wieder kleinere Ausgaben: für ein Einfamilienhaus etwa 400 Euro. Hier erhalten Kaufinteressenten mündlich wertvolle Hinweise auf Bauschäden oder eine Kalkulation für gewünschte Umbauten. Bei Bedarf erstellen die Sachverständigen gegen geringe Mehrkosten daneben ebenso ein Gutachten.

Baubegleitung durch Sachverständige oder Verbände

Neben aufwendigen Analysen oder Gutachten für Großobjekte stellt die Baubegleitung die teuerste Leistung eines Bausachverständigen dar. Hier muss mit Kosten zwischen 3000 und 6000 Euro gerechnet werden – je nach Größe des Baus oder der Bauzeit. Für die sachkundige Begleitung allein bei der Bauabnahme verlangen die Experten bis zu 1000 Euro.

Doch es gibt auch günstigere Unterstützung durch den Verband Privater Bauherren oder den Bauherren-Schutzbund. Beide verlangen Monatsbeiträge von um die zehn Euro, teils eine Aufnahmegebühr und kleinere Honorare bei der Inanspruchnahme von Beratungsleistungen.

Auf eine kompetente Beratung beim Hausbau oder auch beim Immobilienkauf sollte niemand verzichten. Die Investition zahlt sich immer aus, weil sie hilft, wesentlich teurere Schäden zu vermeiden.

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